Actualités

    Depuis la promulgation de loi d’urgence du 23 mars 2020 pour faire face à l'épidémie de covid-19, rares sont les semaines qui n’apportent leur lot de nouvelles ordonnances.

    L’activité frénétique du législateur est particulièrement marquée en matière immobilière, comme le prouve, une nouvelle fois, l'ordonnance n° 2020-539 du 7 mai 2020 qui complète et précise les trois précédentes ordonnances relatives à la prorogation des délais échus en matière d’urbanisme.

    Afin d’« éviter qu’une reprise des délais trop tardive ne constitue un frein important à la continuité de l’activité des secteurs du BTP et de l’immobilier », selon les mots de la Ministre de la Cohésion des territoires, ladite ordonnance prévoit que reprendront leur cours dès le 24 mai, nonobstant la prolongation de l’état d’urgence, les délais :

    1/ d’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme,

    • Par ailleurs, « le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période comprise entre le 12 mars et le 23 mai 2020 est reporté à l’achèvement de celle-ci ».

    2/ ceux « impartis à l'administration pour vérifier le caractère complet d'un dossier ou pour solliciter des pièces complémentaires »,

    • Dans ce cas, les délais de demande de pièces complémentaire qui recommencent à courir ne peuvent être inférieurs à 7 jours.

    3/ ceux relatifs aux retraits des autorisations d’urbanisme,

    • Ici, l’ordonnance range les retraits d’autorisations d’urbanisme dans la catégorie des actes relevant du régime de suspension, évitant ainsi la prorogation complète des délais.

    4/ ceux relatifs à l’exercice du droit de préemption

    5/ et, enfin, ceux applicables aux recours suspendus.

    • Sur ce point, l’ordonnance du 25 mars modifiée par celle du 7 mai 2020 prévoit, en effet, que « les délais applicables aux recours et aux déférés préfectoraux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir, qui n'ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont, à cette date, suspendus ».

    En d’autres termes, les délais applicables à certains recours, dont les recours contre des permis de construire, ne recommencent à courir à compter du 24 mai 2020 que pour la durée qui restait à courir le 12 mars 2020, « sans que cette durée puisse être inférieure à sept jours ».

    Exit donc le blocage de la purge provoqué par la prorogation initialement prévue qui permettait un redémarrage à zéro des délais de recours contre les permis de construire au bout de 3 mois et 13 jours à compter du 12 mars. 

    Enfin, une nouvelle fois, « le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période comprise entre le 12 mars et le 23 mai 2020 est reporté à l’achèvement de celle-ci ».

    A noter que cette dérogation s’applique également « aux recours formés à l'encontre des agréments prévus à l'article L. 510-1 du code de l'urbanisme lorsqu'ils portent sur un projet soumis à autorisation d'urbanisme ainsi qu'aux recours administratifs préalables obligatoires dirigés contre les avis rendus par les commissions départementales d'aménagement commercial ».

    Cette volonté de ne pas paralyser la reprise des opérations de construction et d’aménagement se trouve par ailleurs renforcée en matière d’infrastructures de télécommunications. Ainsi, le décret n° 2020-536 du 7 mai 2020 prévoit que « reprennent leur cours à la date d'entrée en vigueur du présent décret [soit le 9 mai] les délais concernant […] les décisions, accords ou avis des organismes ou personnes […] qui sont délivrés en vue de la construction, de l'installation, de l'aménagement et des travaux concernant les infrastructures de communications électroniques, […] ».

    « (…) 3. Aux termes du premier alinéa de l’article L. 521-1 du code de justice administrative: « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision ». Aux termes de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme : « Un recours dirigé contre une décision de non-opposition à déclaration préalable ou contre un permis de construire, d'aménager ou de démolir ne peut être assorti d'une requête en référé suspension que jusqu'à l'expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort. La condition d'urgence prévue à l'article L. 521-1 du code de justice administrative est présumée satisfaite. ... ». Aux termes de l’article R. 600-5 du même code : « Par dérogation à l'article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l'application de l'article R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d'une requête relative à une décision d'occupation ou d'utilisation du sol régie par le présent code, ou d'une demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense… ».

    4. Il résulte de la combinaison des dispositions précitées que si, lorsqu’un recours dirigé contre un permis de construire est assorti d’une requête en référé suspension déposée avant l'expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort, la condition d'urgence prévue à l'article L. 521-1 du code de justice administrative est présumée satisfaite, il peut toutefois en aller autrement dans le cas où le pétitionnaire ou l’autorité qui a délivré l’autorisation justifient de circonstances particulières de nature à remettre en cause la présomption d’urgence ainsi instituée par la loi. Il appartient alors au juge des référés de procéder à une appréciation globale de l’ensemble des circonstances de l’espèce qui lui est soumise

    5. Le recours dirigé contre les décisions en litige ayant été assorti d’une requête en référé suspension déposée avant l'expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le tribunal, la condition d'urgence est présumée satisfaite. Toutefois, pour renverser la présomption d’urgence, la défense fait valoir, sans être contredite, que les travaux n’ont pas encore commencé et n’ont pas vocation à débuter dans un avenir proche compte tenu, notamment, des contraintes résultant de la période d’état d’urgence sanitaire dans laquelle se trouve la Nation en application des dispositions de l'article 4 de la loi du 23 mars 2020. Dans ces conditions, il ne résulte pas de l’instruction que la situation présente un caractère d’urgence au sens de l'article L. 521-1 du code de justice administrative. (…) » (TA de Marseille, ord., 8 avril 2020, n° 2002464).

     

    L’article L. 600-3 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dispose qu’ « Un recours dirigé contre une décision de non-opposition à déclaration préalable ou contre un permis de construire, d'aménager ou de démolir ne peut être assorti d'une requête en référé suspension que jusqu'à l'expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort. La condition d'urgence prévue à l'article L. 521-1 du code de justice administrative est présumée satisfaite (…) ».

    Proposée par le rapport intitulé « Propositions pour un contentieux des autorisations d'urbanisme plus rapide et plus efficace », présenté par le groupe de travail présidé par Christine Maugüé au ministre de la cohésion des territoires le 11 janvier 2018, la présomption d’urgence, combinée à la limitation dans le temps du référé-suspension, a pour but de faciliter une prise de position rapide du juge sur la légalité du projet.

    Comme le relève ce rapport, « Les bénéficiaires d’autorisations sont assez favorables à ce que le juge se prononce rapidement, même de façon provisoire, sur la légalité de leur permis de construire, d’aménager ou de démolir. Ils ont en effet tout intérêt à connaître avec précision les risques qui pèsent sur leur autorisation pour pouvoir, le cas échéant, régulariser leur situation en sollicitant par exemple un permis de construire modificatif ».

    Cela étant, et à la différence par exemple de référés-suspension spéciaux où la condition d’urgence est absente (référé-suspension formé par le représentant de l’Etat prévu à l’article L. 554-1 du code de justice administrative, référé-suspensions formé contre une décision prise en l’absence d’étude d’impact ou après des conclusions défavorables du commissaire enquêteur prévus aux articles L. 554-11 et L. 554-12 du code de justice administrative), l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme maintient la condition d’urgence ; celle-ci fait l’objet d’une présomption simple, pouvant être renversée.

    L’ordonnance rendue le 8 avril 2020 par le tribunal administratif de Marseille en donne un exemple, en appréciant l’urgence in concreto en fonction de l’échéance de mise en œuvre du projet. Le tribunal retient qu’en l’espèce, les travaux n’ont pas vocation à débuter dans un avenir proche compte tenu, notamment, des contraintes liées à la déclaration d’un état d’urgence sanitaire.

    La référence au commencement des travaux renvoie aux critères classiques d’appréciation de la condition d’urgence, selon lesquels celle-ci est en principe constatée lorsque les travaux vont commencer ou ont déjà commencé sans être pour autant achevés (CE, 15 juin 2007, n° 300208, CE, 9 novembre 2018, n° 415851). L’ordonnance illustre la nature des éléments permettant le renversement de cette présomption (en l’occurrence des contraintes matérielles différant le commencement des travaux).

    Dès lors que l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme a seulement modifié la charge de la preuve, ce texte ne satisfait sans doute pas totalement l’intérêt qui s’attache pour les bénéficiaires d’autorisations à « connaître avec précision les risques qui pèsent sur leur autorisation pour pouvoir, le cas échéant, régulariser leur situation en sollicitant par exemple un permis de construire modificatif », ni par conséquent l'intérêt public qui s'attache à faciliter la construction de nouveaux logements, sauf à ce que les critères d’appréciation de l’urgence évoluent également.

     

    Le recours entre constructeurs ou entre un constructeur et son sous-traitant relèvent de la prescription quinquennale de droit commun de l'article 2224 du code civil.

    Une telle action, qui peut être de nature contractuelle ou quasi-délictuelle (si les constructeurs ne sont pas contractuellement liés), ne peut en aucun cas être fondée sur la garantie décennale.

    En effet, selon la Cour de cassation, « le délai de la prescription de ce recours et son point de départ ne relèvent pas des dispositions de l’article 1792-4-3 du code civil [puisque] ce texte, créé par la loi du 17 juin 2008 et figurant dans une section du code civil relative aux devis et marchés et insérée dans un chapitre consacré aux contrats de louage d’ouvrage et d’industrie, n’a vocation à s’appliquer qu’aux actions en responsabilité dirigées par le maître de l’ouvrage contre les constructeurs ou leurs sous-traitants » (3ème civ., 16 janvier 2020, n° 18-25.915).

    Partant, le délai de prescription du recours d’un constructeur contre un autre constructeur court à compter du jour où le premier a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

    A ce titre, il est de jurisprudence constante que « l’assignation en référé-expertise délivrée par le maître de l’ouvrage à l’entrepreneur principal met en cause la responsabilité de ce dernier et constitue le point de départ du délai de son action récursoire à l’encontre des sous-traitants » (3ème Civ., 19 mai 2016, pourvoi n° 15-11.355).

    Qu’en est-il, cependant, de l’interruption et de la suspension des délais de prescription provoquées par la demande puis le prononcé en référé d’une telle mesure d’expertise in futurum ? Ces interruption et suspension, prévues aux articles 2241 et 2239 du Code civil, bénéficient-t-elles à l’ensemble des parties prenante à la construction ou au seul demandeur de la mesure ?

    Par deux arrêts rendus au cours de l’année 2019, les Hauts conseillers ont entrepris de réduire drastiquement les portées de l’interruption et de la suspension du délai de prescription en décidant, d’une part, qu’elles n’ont aucun effet erga omnes et ne peuvent donc bénéficier qu’au seul demandeur de la mesure d’expertise (2ème civ., 31 janvier 2019, n° 18-10.011) et, d’autre part, qu’elles ne s’appliquent qu’aux seules mesure d’instruction in futurum poursuivant le même « but » que la demande au fond (3ème civ., 17 octobre 2019, n° 18-19.611).

    Par un arrêt récent du 19 mars 2020, les conseillers de la 3ème chambre civile ont encore restreint le champ d’application des articles 2239 et 2241 du Code civil.

    En l’espèce, une société avait, en sa qualité de maître de l’ouvrage, confié à une autre société la réalisation de divers travaux de voiries et de réseaux au sein de la propriété des maîtres d’œuvre.

    Ces derniers, se plaignant de retards et de désordres, assignèrent en référé les constructeurs aux fins de désignation d’un expert sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile.

    Une fois le rapport de ce dernier déposé, les maîtres d’œuvre conclurent une transaction d’indemnisation avec la société maître de l’ouvrage qui assigna, à son tour, la société sous-traitante en indemnisation. 

    Cette dernière, condamnée en appel, forma un pourvoi en cassation arguant du caractère tardif de son assignation, plus de 5 années s’étant écoulés depuis le prononcé de la mesure d’instruction par le juge.

    Il va de soi que la garantie décennale ne pouvait trouver application dans la mesure ou aucune réception de l’ouvrage n’était intervenue.

    Après avoir rappelé que la demande d’expertise et son accueil avaient interrompu puis suspendu le délai de prescription, les conseillers de la 3ème chambre civile firent néanmoins droit aux demandes du sous-traitant en rappelant que ces effets ne pouvaient profiter qu’aux seuls demandeurs à la mesure, en l’occurrence les maitres d’œuvre :

    «  14. En statuant ainsi, alors que l’interruption, puis la suspension de la prescription quinquennale de l’action en responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur quant aux désordres révélés en l’absence de réception de l’ouvrage n’avaient pas profité à la société B, l’instance en référé ayant été introduite par les consorts X..., la cour d’appel a violé les textes susvisés. »

    Une nouvelle fois, la Cour de cassation se montre extrêmement ferme quant à la possibilité, pour un tiers à la demande d’instruction in futurum, de se prévaloir des interruption et suspension du délai de prescription prévues par la loi.

    Une telle solution nous paraît néanmoins critiquable dans la mesure ou le point de départ du délai de prescription demeure, pour les constructeurs, celui de l’assignation en référé-expertise avant procès.

    En effet, à cet instant, les constructeurs ne peuvent connaître avec certitude ni la réalité des dommages ni l’étendue de leur responsabilité, ce que seul le rapport d’expertise permettra d’établir. Ce n’est qu’après la remise de ce dernier que les constructeurs peuvent actionner utilement les recours qui leurs sont offerts, ce qui rend opportun, de lege ferenda, l’admission de l’interruption puis de la suspension du délai de prescription à leur égard.

    En tout état de cause, on ne saurait mieux conseiller les constructeurs en leur prescrivant de se joindre à toute demande de référé-expertise formulée par un maître d’œuvre avant procès, afin de s’assurer du bénéfice des effets interruptif et suspensif de prescription.

    Dans un précédent article nous avions détaillé l’ensemble des mesures dérogatoires prises par le gouvernement pour faire face aux conséquences de l’épidémie de COVID-19 en matière immobilière (voir ci-dessous : « Etat d’urgence sanitaire : tour d’horizon des mesures dérogatoires en droit immobilier »).

    Certaines de ces règles ont récemment été modifiées et complétées par les ordonnances 2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais et 2020-460 du 22 avril 2020 portant diverses mesures prises pour faire face à l'épidémie de covid-19.

    Ces modifications concernent le régime de la copropriété, les délais en matière d’autorisations d’urbanisme et, indirectement, les délais en matière de contrats immobiliers.

    En matière de copropriété

    L’ordonnance n° 2020-460 du 22 avril 2020 apporte des précisions et modifications concernant le renouvellement du contrat syndic ainsi que le mandat du conseil syndical.

    1/ Concernant le contrat de syndic, la période devant être prise en compte pour permettre son  renouvellement automatique en cas d’expiration de celui-ci est augmentée d’un mois et se trouve comprise « entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délais de deux mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire ».

    Par ailleurs, l’assemblée générale des copropriétaires dispose désormais de huit mois à partir de la fin du confinement pour se réunir et désigner le nouveau syndic au lieu des six mois précédemment accordés.

    Enfin, des précisions sont apportées quant à la rémunération forfaitaire du syndic qui doit être « déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement […] ».

    2/ Concernant le mandat du conseil syndical, un article 22-1 est créé au sein de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 et dispose que « par dérogation aux dispositions de […] la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le mandat confié par décision de l'assemblée générale aux membres du conseil syndical, qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date de la cessation de l'état d'urgence sanitaire […], est renouvelé jusqu'à la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette assemblée générale intervient au plus tard huit mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire […] ».

    Attention toutefois : « les dispositions du précédent alinéa ne sont pas applicables lorsque l'assemblée générale des copropriétaires a désigné les membres du conseil syndical avant la publication de la présente ordonnance ».

    En matière d’autorisations d’urbanisme

    Le gouvernement semble avoir entendu les inquiétudes des professionnels de l’immobilier concernant la durée de la suspension des délais d’instruction et l’interruption des délais de recours édictées par l’ordonnance n° 2020-306 du 26 mars 2020.

    L’ordonnance du 15 avril revient donc sur ces points en proposant les deux modifications substantielles suivantes :

    1/ La suppression du mois supplémentaire suivant l’état d’urgence sanitaire pour déterminer la période juridique protégée : celle-ci correspond donc désormais à la seule période de l’état d’urgence sanitaire réduisant ainsi la durée de la suspension des autorisations d’urbanisme (soit deux mois au lieu des trois mois précédemment prévus) ;

    2/ La suspension des délais de recours à compter du 12 mars en lieu et place de leur interruption (du fait de la prorogation de la validité des autorisations d’urbanisme précédemment décidée). Ces derniers recommenceront donc à courir à la fin de l’état d’urgence sanitaire pour la durée restante au 12 mars, « sans que cette durée puisse être inférieure à sept jours ».

    A noter, cependant, que, dans les deux cas, « le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir durant la période comprise entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l'urgence sanitaire est reporté à l'achèvement de celle-ci ».

    En matière contractuelle

    Aucun texte ne dispense les parties à un contrat de leurs obligations en raison de la crise et les ordonnances susmentionnées n’influent sur les contrats immobiliers qu’à la marge (en ce qui concerne toutefois le cas particulier des baux commerciaux et professionnels, lire ci-dessous notre précédent article : « Covid-19 : mesures concernant le paiement des loyers et charges des baux commerciaux et baux professionnels »).

    En effet, en matière de délais, seuls ceux « prescrits par la loi ou le règlement » sont concernés par la suspension pendant la durée de la période d’état d’urgence sanitaire. A contrario, l’article exclut les obligations contractuelles.

    Néanmoins, il est important de souligner que l’article 2 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée par l’ordonnance du 15 avril 2020 prévoit désormais expressément que cette suspension des délais n’est « pas applicable aux délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation prévus par la loi ou le règlement, ni aux délais prévus pour le remboursement de sommes d’argent en cas d’exercice de ces droits ». 

    Une telle disposition nous semble critiquable dans la mesure où elle remet en cause l’interprétation selon laquelle les délais de rétractation et de renonciation accordés par la loi et le règlement se trouvaient suspendus par l’effet de ces dispositions.

    Ainsi par exemple, en matière de vente immobilière,  il était raisonnable en l’absence de précision, de considérer que de tels délais étaient compris dans ceux « prescrits par la loi ou le règlement ».

    Dès lors, les parties ayant imaginé pouvoir bénéficier de la suspension du délai de rétractation en matière immobilière (article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation) ou du délai de réflexion en matière de crédit immobilier (article L. 313-34 du Code de la consommation) en seront pour leurs frais : le caractère interprétatif des modifications apportées leur confère un caractère rétroactif.

    Cependant, afin de protéger les débiteurs défaillants pendant cette période de crise, l’article 4 de l’ordonnance susmentionnée suspend le cours de certaines clauses sanctionnant l’inexécution. Ainsi, les obligations contractuelles demeurent intactes tandis que les stipulations sanctionnant le retard ou l’inexécution de la prestation dans les délais se trouvent paralysées selon certaines conditions. Il s’agit principalement des clauses pénales, clauses résolutoires et clauses prévoyant une déchéance.

    Les contrats de ventes immobilières ou de baux d’habitation sont donc concernés par cette mesure dès l’instant où les parties ont entendu se soumettre à ce type de clauses. 

    COVID-19 et entreprises en difficultés : les procédures collectives à l’heure de l’état d’urgence sanitaire

     

    Les mesures prises pour endiguer l’épidémie de COVID-19 impactent d’ores-et-déjà durement les entreprises et risquent d’avoir, à court terme, des conséquences funestes sur l’économie mondiale. Ainsi, selon certains experts, les défaillances d’entreprises vont connaitre une hausse spectaculaire de près de 25% dans les mois à venir, quand bien même l’activité économique redémarrerait graduellement (source : coface.fr).

    C’est dans ce contexte que le gouvernement, habilité par la loi d’urgence n° 2020-290 du 23 mars 2020, a pris, le 27 mars 2020, l’ordonnance n° 2020-341 portant adaptation des règles relatives aux difficultés des entreprises et des exploitations agricoles à l’urgence sanitaire et modifiant certaines dispositions de procédure pénale.

    L’objectif de l’ordonnance est d’anticiper les difficultés des entreprises en adaptant le cadre légal des procédures collectives aux conséquences de la crise sanitaire.

    Ces règles dérogatoires visent la fixation dans le temps de l’état de cessation des paiements mais aussi l’adaptation des contraintes chronologiques des procédures :

    • Règles dérogatoires relatives à fixation dans le temps de l’état de cessation des paiements 

    S’agissant de l’état de cessation des paiements, les articles 1 et 3 de l’ordonnance précitée fixent au 12 mars 2020 l’appréciation de la situation des entreprises ou des exploitations agricoles. Cette date correspond peu ou prou à la date de survenance de la crise.

    Ce gel de leurs situations permet aux entreprises de pouvoir bénéficier des mesures ou procédures préventives même si elles connaissaient une aggravation de leur situation provoquant la cessation des paiements postérieurement au 12 mars, et ce pendant toute la période d’état d’urgence sanitaire majorée de trois mois.

    Cette disposition vise principalement les procédures de conciliation et les procédures de sauvegarde.

    En matière de sauvegarde, seul le débiteur peut demander, du fait de l’aggravation de la situation de l’entreprise, l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire, de liquidation judiciaire ou le bénéfice d’un rétablissement professionnel.

    Comme le précise le rapport au Président de la République de la présente ordonnance : « la fixation au 12 mars 2020 de la date de l’appréciation de l’état de cessation des paiements ne peut être conçue que dans l’intérêt du débiteur, ce qui évite, en outre, qu’il ne s’expose à des sanctions personnelles pour avoir déclaré tardivement cet état. Toutefois, il convient de réserver les possibilités de fraude aux droits des créanciers, tant de la part du débiteur que d’autres créanciers, ce qui justifie également l’application des dispositions de l’article L. 631-8 du code de commerce, relatif aux nullités de la période suspecte ».

    • Règles dérogatoires relatives à l’adaptation des contraintes chronologiques des procédures.

    Afin que les troubles nés de la période d’urgence sanitaire ne mettent en péril la recherche de solutions préventives ou la mise en œuvre d’un plan de sauvegarde ou de redressement, les dispositions de l’article 1er de l’ordonnance « assouplissent les contraintes de temps imposées par les dispositions relatives à la conciliation, d’une part, et à l’exécution d’un plan de sauvegarde ou de redressement, d’autre part ».

    a/ En ce qui concerne, d’abord, la procédure de conciliation, outre une série de mesures plus générales simplifiant la procédure d’ouverture en évitant au débiteur de comparaître devant le tribunal, l’alinéa 1er du II de l’article 1er dispose que la durée de la conciliation est prolongée de plein droit de trois mois après la date de cessation de l’état d’urgence. De plus, l’alinéa 2 du II de l’article 1er précité permet, en outre, de reprendre les négociations sans attendre, en cas d’échec d’une première recherche d’accord, pendant toute la durée de l’état d’urgence sanitaire.

    b/ En ce qui concerne, ensuite, la période d’observation, le 1° du II de l’article 2 de l’ordonnance tire également les conséquences de l’impossibilité de respecter certains délais prévus par le livre VI du code de commerce. Il prolonge ainsi, de plein droit et sans qu’il soit nécessaire de tenir une audience ou de rendre un jugement la durée de la période d’observation jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois après la date de fin de l’état d’urgence, et pour une durée équivalente à celle-ci, plus un mois.

    A noter également, conformément au 1° du I de l’article 2 de l’ordonnance, que « pendant la durée correspondant à l’état d’urgence, prolongée d’un mois, il n’apparaît pas justifié de tenir systématiquement une audience intermédiaire pour s’assurer de la possibilité, pour l’entreprise, de maintenir son activité pendant la période d’observation du redressement judiciaire.[...] Cette adaptation ne fait pas obstacle à ce que le tribunal puisse, le cas échéant, être saisi d’une demande de conversion de la procédure ».

    c/ En ce qui concerne, également, la durée des plans, plusieurs niveaux de prolongations sont prévus :

    Premièrement, le débiteur peut bénéficier d’une prolongation de plein droit du plan de redressement de son entreprise.

    En effet, l’article 2, II, de l’ordonnance n° 2020-341 du 27 mars 2020 prévoit une prolongation de plein droit, hors processeurs judiciaire, des durées « relatives à la période d'observation, au plan, au maintien de l'activité, et à la durée de la procédure de liquidation judiciaire simplifiée ».

    Cette prolongation vaut jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois après la date de fin de l’état d’urgence sanitaire, et sera d’une durée équivalente à celle de la période de l’état d’urgence sanitaire augmentée d’un mois.

    Par exemple, si la période de crise sanitaire se conforme à sa durée initiale, soit 2 mois, le report sera de 3 mois à compter du 24 juin (24 mars + 2 mois d’état d’urgence + 1 mois prévu au I de l’article susmentionné) et prendra donc fin le 24 septembre prochain (3 mois supplémentaires).

    Deuxièmement, le débiteur peut également espérer bénéficier d’une prolongation sur requête du plan de redressement de son entreprise.

    En effet, des délais supplémentaires sont prévus mais ne peuvent être accordés que sur requête. L’initiative appartient toutefois au commissaire à l’exécution du plan et/ou au ministère public :

    • D’une part, conformément à l’article 1er, III, 1° de l’ordonnance précitée, le président du tribunal peut, sur requête du commissaire à l’exécution du plan et jusqu’à l’expiration d’un délai de trois mois après la date de fin de l’état d’urgence sanitaire, prolonger les plans pour une durée maximum équivalente à celle de l’état d’urgence, plus trois mois. Le second alinéa du 1° de l’article 1er dispose également qu’une prolongation d’une durée maximale d’un an peut être prononcée sur requête du ministère public.
    • D’autre part, conformément à l’article 1er, III, 2° de l’ordonnance, suite à l’expiration du délai de trois mois après la date de fin de l’état d’urgence, « et pendant un délai de six mois, sur requête du ministère public ou du commissaire à l'exécution du plan, le tribunal peut prolonger la durée du plan pour une durée maximale d'un an ».

    Toutefois, comme le précise le rapport au Président de la République, « ces prolongations de la durée du plan sont possibles sans devoir respecter la procédure contraignante d’une modification substantielle du plan initialement arrêté par le tribunal, laquelle reste par ailleurs envisageable ».

                  d/ En ce qui concerne, enfin, la prolongation des délais de couverture des créances salariales, le 2° du I de l’article 1er de l’ordonnance permet, pendant la période d’état d’urgence sanitaire majorée de trois mois, « une prise en charge accélérée par l’association pour la gestion du régime de garantie des créances des salariés (AGS) ».

    Si le représentant des salariés et le juge-commissaire ne sont pas écartés, il est toutefois permis, sans attendre leur intervention, au mandataire judiciaire de transmettre à l’AGS les relevés de créances salariales qui permettront à cette dernière de déclencher le versement des sommes correspondantes.

    Qui plus est, comme le souligne le rapport au Président de la République, il est « impossible, par exemple, de procéder à la rupture des contrats de travail dans le délai de quinze jours à compter du jugement d’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire. Or, le non- respect de ce délai est une cause de refus de prise en charge par l’AGS. La prolongation du délai accordé au mandataire de justice n’aurait pas de sens si les limites de la garantie de l’AGS n’étaient pas adaptées ».

    Raison pour laquelle les délais de couverture des créances salariales par l’AGS visés à l’article L. 3253-8 du code du travail sont prolongés jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois après la date de fin de l’état d’urgence et pour une durée équivalente à cette période, plus un mois.

    Les droits fondamentaux protégés par la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales sont fréquemment invoqués afin de justifier une atteinte au droit de propriété pourtant considéré, aux termes de l’article 544 du Code civil, comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

    Ainsi, que ce soit en matière d’occupation sans droit ni titre, en matière d’expropriation ou encore en matière d’empiètement, les droits fondamentaux protégés par la Convention sont régulièrement soulevés par les requérants qui entendent échapper à une procédure d’expulsion, d’expropriation ou de démolition.

    Il s’agit alors de démontrer que l’atteinte portée au droit de propriété est proportionnée en raison de considérations tenant à la protection d’un autre droit fondamental tel que, par exemple, le droit à la vie privée et familiale, le droit au respect des biens, au respect du domicile ou encore, en matière d’expropriation, la nécessaire préservation de l’intérêt général. 

    Toutefois, en raison du caractère absolu du droit de propriété, la réalisation d’un tel contrôle de proportionnalité est souvent extrêmement délicate.  

    Ainsi, la jurisprudence rejette systématiquement toute demande visant à justifier l’empiètement d’une construction sur la propriété d’autrui en raison de son caractère proportionné relativement à la défense d’un autre droit fondamental (Civ. 3ème, 4 juill. 2019, n° 18-17.119 ; Civ. 3ème, 21 déc. 2017, n° 16-25.406). Une seule solution est alors admise : la démolition intégrale de tout immeuble empiétant sur une parcelle voisine, même de quelques centimètres seulement (Civ. 3ème, 20 mars 2002, n° 00-16015). Seule exception à la sévérité des juges : lorsqu’une démolition partielle de la construction suffit à faire cesser l’empiètement (Civ. 3ème, 10 nov. 2016, n° 15-25.113).

    Que se passe-t-il cependant, lorsqu’une construction n’empiète pas sur un fonds voisin appartenant à un autre propriétaire, mais sur une servitude de passage qui grève la parcelle du propriétaire de l’immeuble ? 

    Telle était la situation ayant conduit les conseillers de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation à rendre un arrêt sur la question le 19 décembre 2019 (n° 18-25.113).

    Dans cette affaire, des indivisaires avaient obtenu, au profit de leur parcelle, l’attribution d’une servitude de passage grevant des terrains voisins appartenant à l’un des indivisaires et son enfant. Ces derniers ont alors entrepris de réaliser des plantations et de construire une maison d’habitation sur leur parcelle en empiétant sur l’assiette de la servitude, réduisant significativement la largeur du passage.

    Condamnés à démolir les constructions réalisées, les propriétaires du fonds servant se pourvurent en cassation, invoquant la Convention européenne des droits de l’Homme et le droit fondamental au respect de leur domicile.

    L’argument fut repris par les Hauts conseillers qui décidèrent qu’ « en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la mesure de démolition n’était pas disproportionnée au regard du droit au respect du domicile de Mme X... et de M. Z..., la cour d’appel n’[avait] pas donné de base légale à sa décision ; ».

    Selon la Cour, il était donc nécessaire de réaliser un contrôle de proportionnalité préalablement au prononcé de la démolition. Seul un tel contrôle aurait permis de vérifier, concrètement, que la protection du droit de passage assurée par la démolition de la construction était bien proportionnée au respect du domicile des propriétaires du fonds servant tel que garanti par l’article 8 de la Convention.

    Une telle décision ne condamne pas, en soi, le prononcé de la démolition. Elle ne constitue donc pas un blanc-seing offert aux propriétaires de fonds servants pour empiéter sur les servitudes de passage susceptibles de grever leurs parcelles.

    Elle impose toutefois une mise en balance préalable des différents droits en présence : le droit de passage des titulaires de la servitude d’une part, et le droit au respect du domicile des propriétaires du fonds servant d’autre part.

    En l’occurrence, les juridictions du fond auraient dû vérifier, par exemple, quel était le degré d’empiètement de la construction sur la servitude (le passage était-il toujours permis ou l’empiètement rendait-il son exercice trop incommode ?), voir s’il était également possible de procéder à des aménagements de nature à préserver le domicile des requérants (une démolition partielle était-elle possible ? Un déplacement de l’assiette de la servitude était-il envisageable ? etc.).

    S’agit-il, pour autant, d’un revirement de jurisprudence de nature à faire évoluer les décisions relatives à l’empiètement de constructions sur des propriétés voisines, dont la sévérité est régulièrement discutée ?

    En l’état, la réponse à cette interrogation ne peut être que négative.

    En effet, il convient de noter, d’une part, que l’empiètement ainsi réalisé ne porte pas atteinte à un fonds voisin appartenant à un propriétaire distinct. Au contraire, il diminue l’exercice d’une servitude qui grève la parcelle appartenant exclusivement aux propriétaires de la construction en cause. En d’autres termes, il ne s’agissait pas de défendre la propriété d’un tiers, mais le bénéfice d’un droit réel de servitude.

    D’autre part, la construction en cause était une maison à usage d’habitation entrant clairement dans le cadre de la protection du domicile prévu à l’article 8 de la Convention. Dès lors, il n’est pas certain que d’autres types de constructions puissent bénéficier d’une protection similaire ; le droit au domicile semblant revêtir une valeur supérieure par rapport au droit fondamental au respect des biens dont les atteintes paraissent de moindre gravité. 

    Pour faire face à l’épidémie de Covid-19, la loi d’urgence n° 2020-290 du 23 mars 2020 instaure un nouveau dispositif légal d’urgence sanitaire aux articles L. 3131-12 et suivants du Code de la santé publique.

    Cet état d’urgence est déclaré pour une durée de deux mois à compter du 24 mars 2020.

    Par la loi du 23 mars 2020 le Gouvernement a également été habilité à légiférer par ordonnances pendant un délai de trois mois dans un certain nombre de domaines, dont le secteur de l’immobilier.

    Outre l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative aux loyers et baux commerciaux, qui a fait l’objet d’un précédent article (voir ci-dessous : « Covid-19 : mesures concernant le paiement des loyers et charges des baux commerciaux et baux professionnels »), plusieurs ordonnances ont permis l’édiction d’un certain nombre de règles dérogatoires en matière de copropriété, de logement, mais également d’instruction des autorisations d’urbanisme :

    En matière de copropriété

    Afin d’adapter « le droit de la copropriété des immeubles bâtis pour tenir compte, notamment pour la désignation des syndics, de l'impossibilité ou des difficultés de réunion des assemblées générales de copropriétaires », le Gouvernement a pris l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 dont l’article 22 dispose :

    • d’une part, qu’un renouvellement de plein droit, et dans les mêmes termes, bénéficie au contrat de syndic qui expire ou à expiré pendant la période de confinement en raison de l’impossibilité de tenir une assemblée générales de copropriétaires ;
    • d’autre part, que l’assemblée générale des copropriétaires dispose de 6 mois à partir de la fin du confinement pour se réunir et désigner le nouveau syndic.

    Toutefois, il est important de noter que ces mesures « ne sont pas applicables lorsque l'assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant la publication de la présente ordonnance, un syndic dont le contrat prend effet à compter du 12 mars 2020 ».

    En matière de logement

    Le Gouvernement a également été autorisé à adapter « les dispositions de l'article L. 115-3 du code de l'action sociale et des familles, notamment pour prolonger, pour l'année 2020, le délai fixé au troisième alinéa du même article L. 115-3, et reportant la date de fin du sursis à toute mesure d'expulsion locative prévue à l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution pour cette même année ».

    Ce faisant, l’ordonnance n° 2020-331 du 25 mars 2020 prolonge la trêve hivernale, qui interdit l’expulsion des locataires même en cas d’impayé, jusqu’au 31 mai 2020.

    En conséquence, ce prolongement signifie également que les fournisseurs d’électricité, de gaz et de chauffage devront maintenir leurs services en cas de non-paiement pendant la même période conformément au second alinéa de l’article L. 115-3 Code de l'action sociale et des familles.

    En matière d’instruction des autorisations d’urbanisme

    L’ordonnance n° 2020-306 du 26 mars 2020 a également permis de prolonger la validité des autorisations d’urbanisme tout en suspendant les délais d’instruction et en adaptant les procédures de participation du public :

    • Premièrement, l’article 3 de l’ordonnance n° 2020-306 proroge de plein droit, à compter du 12 mars 2020, la validité des autorisations d’urbanisme ou des décisions administratives jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la fin de cette période.

    Cette dérogation s’applique également « aux mesures conservatoires, d’enquêtes, d’instruction, de conciliations ou de médiations » ainsi qu’ « aux mesures d’interdiction ou de suspensions non prononcée à titre de sanction ».

    • Deuxièmement, l’article 7 de l’ordonnance n° 2020-306 suspend les délais des instructions des autorisations d’urbanisme en cours au 12 mars 2020 et ce, jusqu’à la fin du mois suivant la levée de l’état d’urgence sanitaire. Ceci neutralise l’acquisition d’autorisations tacites avant cette échéance.

    Concernant les déclarations d’achèvement ou de conformité, l’article 8 de l’ordonnance prévoit spécifiquement la suspension des délais « imposés par l’administration, conformément à la loi et au règlement, à toute personne pour réaliser des contrôles et des travaux ou pour se conformer à des prescriptions de toute nature » et non expirés avant le 12 mars 2020.

    A noter toutefois que l’article 9 prévoit qu’un décret à venir devra déterminer « les catégories d'actes, de procédures et d'obligations pour lesquels, pour des motifs de protection des intérêts fondamentaux de la Nation, de sécurité, de protection de la santé, de la salubrité publique, de préservation de l'environnement et de protection de l'enfance et de la jeunesse, le cours des délais reprend ».

    • Troisièmement, enfin, l’article 12 de l’ordonnance n° 2020-306 prévoit l’adaptation des procédures d’enquête publique pendant la période en raison du confinement des populations. Ainsi, pour les enquêtes publiques en cours au 12 mars 2020 ou à venir pendant cette période, l’administration peut poursuivre l’enquête uniquement par voie électronique ou démarrer une nouvelle enquête publique entièrement dématérialisée.

    Ce n’est que dans le cas où la durée de l’enquête publique dépasserait celle de l’état d’urgence sanitaire que l’administration pourra revenir aux modalités d’enquête de droit commun.

    Quel que soit le mode de participation prévu par l’administration, « le public est informé par tout moyen compatible avec l'état d'urgence sanitaire de la décision prise ».

    L’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers prévoit, en cas de défaut de paiement de loyers ou de charges locatives, pour les entreprises et les personnes physiques concernées :

    • Qu’elles ne pourront pas encourir de pénalités financières ou intérêts de retard,
    • La paralysie des effets de la clause résolutoire,
    • La paralysie des effets de la clause pénale et de toute clause prévoyant la déchéance,
    • Empêche l’activation des garanties ou cautions.

    Peuvent bénéficier de ces dispositions les personnes physiques, les TPE (occupant moins de 10 salariés et qui justifient d’un CA inférieur à 2 M €) et les entreprises qui poursuivent leur activité dans le cadre d'une procédure collective ; exerçant une activité économique particulièrement touchée par les conséquences du covid-19.

    Ces mesures s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire, actuellement fixée à la date du 24 mai 2020.

    Le projet de loi prévoyait pourtant la possibilité pour le gouvernement de prévoir « de reporter ou d’étaler le paiement des loyers ». Néanmoins, aucune disposition en ce sens n’a été publiée à ce jour.

    En définitive, ces dispositions suspendent toutes pénalités que pourraient encourir les locataires concernés en cas de retard de paiement de leur loyer, sans pour autant annuler le loyer qui reste dû.

    Le COVID-19 et les mesures de confinement qui l’accompagnent perturbent indéniablement la réunion des organes sociaux des entreprises. C’est pourquoi la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 a autorisé le gouvernement à prendre l’ordonnance portant adaptation des règles de réunion et de délibération des assemblées et organes dirigeants des personnes morales et entités dépourvues de personnalité morale de droit privé en raison de l’épidémie de covid-19. (Ordonnance n° 2020-321 du 25 mars 2020).

    • Les entités visées par le texte sont les personnes morales et entités dépourvues de personnalité morale de droit privé, et notamment :
    • Les sociétés civiles et commerciales ;
    • Les masses de porteurs de valeurs mobilières ou de titres financiers ;
    • Les groupements d’intérêt économique et les groupements européens d’intérêt économique ;
    • Les coopératives ;
    • Les mutuelles, unions de mutuelles et fédérations de mutuelles ;
    • Les sociétés d’assurance mutuelle et sociétés de groupe d’assurance mutuelle ;
    • Les instituts de prévoyance et sociétés de groupe assurantiel de protection sociale ;
    • Les caisses de crédit municipal et caisses de crédit agricole mutuel ;
    • Les fonds de dotation ;
    • Les associations et les fondations.

     

    • Les assemblées générales

    RECOURS A LA VISIOCONFERENCE OU A LA CONFERENCE AUDIO

    Lorsqu'une assemblée – quel que soit son ordre du jour – doit être convoquée en un lieu affecté par une mesure administrative limitant ou interdisant les rassemblements collectifs pour des motifs sanitaires, l'organe compétent pour la convoquer ou le représentant légal agissant sur délégation de cet organe, pourra décider qu'elle se tiendra sans que les membres ne soient présents physiquement. Le principe d’une tenue par conférence téléphonique ou audiovisuelle est par conséquent validé.

    Pour ce faire, et même en cas de clause statutaire contraire, les membres ayant le droit d’assister à l’assemblée (associés, membres, mais aussi commissaires aux comptes, représentants des IRP, …) doivent être avisés par tout moyen de la date et de l’heure de l’assemblée générale.

    En conséquence, seront comptabilisés dans le calcul du quorum et de la majorité des assemblées, les membres participant à une conférence téléphonique ou une conférence audiovisuelle pourvu que ce moyen permette leur identification et leur assure une retransmission continue et simultanée des délibérations ainsi que la transmission au moins de la voix des participants afin de pouvoir établir un échange.

    Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables aux sociétés anonymes et aux obligataires, qui disposent déjà de dispositions spéciales permettant le vote par correspondance ou le recours à la visioconférence (articles L. 225-107 et L. 228-61 du Code de commerce).

    RECOURS A LA CONSULTATION ECRITE

    Les règles du recours à la consultation écrite sont également assouplies, et il est désormais permis d’y avoir recours pour les groupements dont la loi autorise le recours à une telle consultation, même lorsque les statuts ne le prévoient pas ou l’interdisent.

    DES FORMALITES SIMPLIFIEES

    Provisoirement, l’exercice du droit d’information et la demande de documents préalablement à l’assemblée générale peuvent se faire par voie électronique.

    S’agissant des sociétés cotées, lorsque la convocation des membres de la société devant être réalisée par voie postale n’a pu l’être en raison de circonstances extérieures à la société, dans le contexte de l’épidémie de covid-19, la sanction de nullité de l’assemblée est écartée. Si la convocation a été faite avant la décision de confinement du territoire national, la modification du lieu de l’assemblée générale ou des modes de participation ne nécessite pas un renouvellement de la formalité. Toutefois, l’information devra être accomplie par voie de communiqué par la société cotée.

    Pour les autres groupements, dans l’hypothèse où les formalités de convocations ont été effectuées avant la mesure de confinement, les membres sont informés par tous moyens permettant le respect de leur droit d’information effective, 3 jours ouvrés au moins avant la date de l’assemblée générale. Etant précisé que la modification du lieu de l’assemblée ne donne pas lieu à une nouvelle formalité de convocation.

     

    • Le fonctionnement des organes collégiaux d’administration, de surveillance et de direction

     Les membres des organes collégiaux d’administration, de surveillance et de direction pourront également se réunir par le biais d’un moyen de télécommunication tel que la conférence téléphonique ou la conférence audiovisuelle permettant leur identification et leur participation effective à cette réunion assurant une transmission au moins de la voix et d’une retransmission des débats de manière continue et simultanée, et ce, quel que soit l’objet de la décision.

    La voie de la consultation écrite est également autorisée.

     

    • Pendant combien de temps ?

    Les mesures édictées on un effet rétroactif au 12 mars 2020 et perdureront jusqu’au 31 juillet 2020 sauf prorogation de ce délai fixé par décret en Conseil d’Etat, qui ne pourra être toutefois étendu après le 30 novembre 2020.

    Toutefois, le rapport au Président de la République relatif à cette ordonnance souligne le caractère facultatif des différentes mesures et incite les groupements à organiser une sortie progressive du dispositif d’exception résultant de ce texte, dès lors que son application ne paraîtra plus nécessaire au regard des circonstances propres à chaque groupement.

    Nos équipes sont à votre écoute pour vous accompagner dans ce contexte inédit.

    Vous avez été très nombreux à nous interroger sur vos obligations en droit du travail en cas de poursuite d’activité face à la propagation du virus COVID-19. Le point en quelques lignes :

     

    • Obligations de l’employeur

    1. Assurer la sécurité et protéger la santé physique et mentale des salariés (L. 4121-1 du Code du travail). Cette obligation comporte celles :

    d'INFORMER en veillant à la diffusion des consignes de sécurité conformément aux recommandations officielles par la distribution d’une note interne diffusée par voie d’affichage, de mail, … : gestes barrière, numéros d’urgence, conduite à tenir en cas d’infection ou de contact avec une personne infectée, diffusion de la liste des critères des personnes « à risque » …

    de FORMER les salariés dont le poste présenterait un risque particulier pour leur santé.

    de PROTEGER les salariés :

    • En organisant le télétravail dès que cela est possible, ou en adaptant l’horaire de travail
    • En reportant tous les déplacements professionnels non indispensables et en limitant les réunions physiques
    • En leur fournissant le matériel nécessaire à leur protection (selon la situation : savon, gel hydroalcoolique, gants, masques …)
    • En procédant au nettoyage des locaux en cas d’infection confirmée dans le respect des préconisations gouvernementales.

    Le cas échéant, la consultation du CSE en vue d’adopter les mesures préventives nécessaires et mettre à jour le règlement intérieur et le Document Unique d’Evaluation des Risques Professionnels peut s’avérer nécessaire.

     

    2. Poursuivre ou arrêter l’activité ?

    Afin de ralentir la propagation du virus covid-19, certains établissements lien ne peuvent plus accueillir du public jusqu'au 15 avril 2020. La liste de ces établissements est fixée par un arrêté du 14 mars 2020.

    Les autres entreprises sont, depuis aujourd’hui, exhortées à poursuivre le travail, en l’adaptant aux mesures de protection préconisées.

    A cet égard, la mise en télétravail peut être considérée comme un aménagement du poste de travail dans la période actuelle, susceptible d’être imposée par l’employeur sans recueillir l’accord du salarié (article L. 1222-11 du Code du travail).

    Lorsque le télétravail n’est pas possible, il appartient à l’employeur de mettre en place les mesures barrières et, en cas de contact prolongé avec le public, de mettre en place des mesures complémentaires de protection (zones de courtoisie, nettoyage des surfaces avec un produit approprié, lavage des mains, …). Dans ces conditions, et sous réserve de l’appréciation souveraine des conseils de prud’hommes, la mise en place de ces mesures ne devrait pas justifier l’exercice du droit de retrait par les salariés.

    De même, en cas de désinfection des locaux dans le respect des préconisations gouvernementales, le droit de retrait d’un salarié causé par le seul fait que l’un de ses collègues ait été contaminé ne devrait pas être admis par les tribunaux.

     

    • Obligations des salariés

    Il incombe aux salariés de se conformer aux instructions données par leur employeur et de respecter les consignes sanitaires, en vue de se protéger et de protéger les autres.

    Ils doivent également, en cas de risque de contamination, informer leur employeur, particulièrement s’ils se sont rendus dans un zone à risque ou zone « clusters » afin que les mesures de prévention soient prises.

    A défaut, et si ses collèges sont contaminés, sa responsabilité pourrait être mise en cause. Il pourrait également encourir des mesures disciplinaires.

    Nos équipes sont à votre écoute pour vous accompagner dans ce contexte inédit.

    A la suite de l’intervention du Président de la République, notre territoire national (DOM-TOM inclus) a été placé en confinement total depuis ce mardi 17 mars à 12 heures.

    Les circonstances et l’action du gouvernement limitent désormais notre liberté d’aller et de venir, et ce, pour 15 jours minimum.

    En effet, les déplacements sont interdits sauf dans les cas suivants et uniquement à condition d'être munis d'une attestation pour :

    • Se déplacer de son domicile à son lieu de travail et effectuer les déplacements professionnels insusceptibles d'être différés ;
    • Se déplacer en vue d’effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité dans des établissements dont les activités demeurent autorisées par arrêté du ministre chargé de la santé ;
    • Se déplacer pour motif de santé ;
    • Se déplacer pour motif familial impérieux, pour l'assistance des personnes vulnérables ou pour la garde d'enfants ;
    • Se déplacer brièvement, à proximité du domicile, en vue de pratique une activité physique individuelle, à l'exclusion de toute pratique sportive collective, et pour les besoins des animaux de compagnie.

    (Décret n° 2020-260 du 16 mars 2020 portant réglementation des déplacements dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid-19)

    Les deux attestations nécessaires à vos déplacements, sous peine de sanction, à savoir l’attestation de déplacement dérogatoire et l’attestation de déplacement professionnel, sont téléchargeables sous ce lien : https://www.interieur.gouv.fr/Actualites/L-actu-du-Ministere/Attestation-de-deplacement-derogatoire-et-justificatif-de-deplacement-professionnel.

    A noter que si vous ne disposez pas d’une imprimante à votre domicile, il vous est possible d’établir cette attestation sur papier libre.

    Ces prescriptions seront contrôlées par les forces de l’ordre et leur violation fera l’objet d’une contravention dont le montant sera porté à la somme de 135 euros.

    Pour plus d’information sur vos droits : https://www.interieur.gouv.fr/Actualites/L-actu-du-Ministere/Coronavirus-COVID-19-Questions-reponses-sur-les-mesures-de-restrictions.

    Dans le contexte exceptionnel de crise sanitaire liée à la propagation du virus Covid-19, le gouvernement a mis en place des mesures de soutien immédiates aux entreprises.

    En effet, à la suite des allocutions du Président de la République des 12 et 16 mars 2020, les dispositifs de report et de dégrèvement des charges fiscales et sociales, ainsi que les dispositifs d’activité partielle seront renforcés.

    Si cette situation vous concerne, nous vous invitons à faire vos demandes dès aujourd’hui, et consulter régulièrement les sites mentionnés ci-après pour prendre connaissance du renforcement exact apporté pour chacune de ces mesures.

    • Obtention d’un crédit auprès de votre établissement bancaire passant par une garantie Bpifrance 

    Nous vous informons que depuis le 2 mars 2020, la Bpifrance a activé son plan d’urgence pour soutenir les entreprises dont l’activité est impactée par le COVID-19.

     

    A ce titre, la Bpifrance :

    • se propose de garantir votre banque à hauteur de 90 % si elle vous fait un prêt de 3 à 7 ans,
    • se propose de garantir votre découvert auprès de votre banque également à hauteur de 90% si cette dernière le confirme sur 12 à 18 mois,

     

    • Solutions de financement direct proposées par la Bpifrance :

    La Bpifrance :

    • propose un prêt sans garantie sur 3 à 5 ans de 10.000 à 5 millions d’euros pour les PME et plusieurs dizaines de millions d’euros pour les ETI, avec un différé important de remboursement,
    • se propose de mobiliser toutes vos factures et rajouter un crédit de trésorerie de 30 % du volume mobilisé,
    • propose de suspendre les paiements des échéances des prêts accordés par Bpifrance à compter du 16 mars 2020,

    Depuis le vendredi 13 mars 2020, la Bpifrance a mis en place un numéro vert (0.969.370.240) pour permettre aux entreprises de toutes tailles d’entrer en contact avec leurs directions régionales.

    Pour formuler une demande de soutien auprès de la Bpifrance, veuillez cliquer sur ce lien :

    https://mon.bpifrance.fr/authentication/?TAM_OP=login&ERROR_CODE=0x00000000&URL=%2Fmon-espace%2F#/formulaire/soutienauxentreprises

    • La Médiation des entreprises

    La médiation peut concerner toute entreprise, quelle que soit sa taille ou son secteur, confrontée à un différend avec un client ou un fournisseur, qu’il soit privé ou public.

    La saisine d’un médiateur s’effectue en ligne : https://www.economie.gouv.fr/mediateur-des-entreprises

    • La Médiation du crédit

    La médiation est possible pour toute entreprise en recherche de fonds propres ou confrontée à un refus de financement bancaire ou d’assurance-crédit.

    Cette saisine est confidentielle et gratuite. Elle s’effectue en ligne : https://mediateur-credit.banque-france.fr/

    • Mesures au profit des employeurs – l’activité partielle

    Pour faire face aux difficultés économiques actuelles et dans un contexte exceptionnel du COVID-19, vous pouvez, en qualité d'employeur réduire de manière temporaire le temps de travail de vos salariés et les placer en activité partielle. Pour ce faire, il vous suffit de déposer une demande d'autorisation préalable à la mise en chômage partiel auprès de l'unité territoriale de la Direccte, et d'obtenir une indemnisation.

    L’inscription est gratuite. Il convient néanmoins de vous munir du numéro SIRET de l’établissement concerné par cette mesure.

    L'employeur peut suivre l'instruction du dossier et recevoir par mail la notification de la décision.

    Si la décision est favorable, l'employeur peut mettre les salariés en activité partielle et établir les demandes d'indemnisation en ligne tous les mois.

     

    Bon à savoir : le ministère du travail a décidé d’accorder aux entreprises un délai de 30 jours pour déposer leur demande d’activité partielle, avec effet rétroactif.

    Pour toute demande d'assistance Activité partielle, contacter le n° : 0800.705.800 (pour la métropole) ou 0821.401.400 (pour les DOM) ou envoyer un courrier électronique au support technique : Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.

    A noter qu’un décret sera pris dans les tous prochains jours / heures pour réformer le dispositif d’activité partielle afin de couvrir 100% des indemnisations versées aux salariés par les entreprises, dans la limite de 4,5 SMIC.

    Pour effectuer toute demande d’activité partielle, veuillez cliquer sur ce lien : https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/R31001

    • Report des échéances sociales

    Les réseaux des Urssaf et des services des impôts des entreprises prennent des mesures exceptionnelles pour accompagner les entreprises.

    Concernant les entreprises dont la date d’échéance URSSAF est fixée au 15 du mois (entreprise de moins de 50 salariés), l’URSSAF vous permet de reporter tout ou partie du paiement des cotisations salariales et patronales jusqu’à 3 mois sans pénalités

    https://www.urssaf.fr/portail/home/actualites/toute-lactualite-employeur/mesures-exceptionnelles-pour-les.html

    Dans l’hypothèse où vous souhaitez pouvoir échelonner le paiement de vos charges sociales, il y a lieu de contacter votre URSSAF au 3957 (choix n° 3) ou bien effectuer votre demande en ligne (menu « Demande de délais ») en cliquant sur le lien suivant :

    https://www.urssaf.fr/portail/home/votre-urssaf/urssaf-ile-de-france.html

    • Report des échéances fiscales

    A la suite des annonces du Président le 12 mars et le 16 mars 2020, un assouplissement des modalités de règlement des cotisations fiscales est mis en place, à savoir :

    • Les mesures d’aide pour les entreprises

    Les entreprises intervenant pour leur compte peuvent demander au service des impôts aux entreprises le report sans pénalité du règlement de leurs prochaines échéances d’impôts directs. Cette mesure concerne les acomptes d’impôt sur les sociétés et les versements liés à la taxe sur les salaires.

    Si vous avez d’ores et déjà réglé votre échéance de mars, vous pouvez vous opposer dans les plus brefs délais au prélèvement SEPA auprès de votre banque ou bien en demander le remboursement auprès de votre SIE (service des impôts aux entreprises) dès le prélèvement effectué.

    • Les mesures d’aide pour les travailleurs indépendants

    Les travailleurs indépendants ont la possibilité à tout moment de moduler le taux et leurs acomptes de prélèvement à la source.

    A ce titre, ils peuvent également reporter le règlement de leurs acomptes de prélèvements à la source relatifs à leur revenus professionnels. Ce report peut s’effectuer d’un mois sur l’autre :

    • Jusqu’à 3 fois en cas d’acomptes mensuels
    • D’un trimestre sur l’autre pour les acomptes trimestriels

    Toute démarche étant effectuée avant le 22 du mois en cours est prise en compte pour le mois suivant.

    • Autres mesures

    Concernant la cotisation foncière des entreprises et la taxe foncière, les professionnels ayant opté pour la mensualisation peuvent suspendre les règlements et les reporter au moment du paiement du solde.

    L’opération peut être réalisée sur votre espace professionnel sur impots.gouv.fr ou en contactant le centre prélèvement service.

    • Les contacts utiles

    Enfin, face à l’épidémie du Coronavirus (COVID-19), vous trouverez sous ce lien l’ensemble des contacts utiles nécessaires à vos démarches :

    https://www.economie.gouv.fr/files/files/PDF/2020/Coronavirus-MINEFI-10032020.pdf

    Nos équipes sont à votre écoute pour vous accompagner dans ce contexte inédit.

    Dans un arrêt du 17 juin 2019, la Cour administrative d’appel de Marseille s’est prononcée sur la qualification de marché public d’une cession d’un terrain du domaine privé d’une commune.

    Une consultation avait été lancée pour la vente de ce terrain, prévoyant pour l’attributaire la charge de créer un ensemble de logements comportant au minimum 50% de logements sociaux. Le contrat avait été attribué ; il a ensuite été décidé, pour diverses raisons, qu’il ne serait finalement pas donné suite à l’offre retenue.  Cette décision a donc été contestée devant le juge par la société éconduite. 

    Le juge administratif de première instance, qui s’était déclaré compétent pour connaitre du litige relatif à un acte détachable de la passation des contrats passés par les personnes publiques, même lorsque le contrat relève du droit privé, a considéré le contrat comme un marché public de travaux :

    « Ce contrat, qui a pour objet une cession immobilière avec charges en vue de réaliser des ouvrages répondant aux exigences fixées par la personne publique, et est exécuté dans l’intérêt économique direct de la commune de Solliès-Toucas, au sens de la directive 2004/18/CE susvisée, telle qu’interprétée par la Cour de Justice de l’Union Européenne, doit être regardé comme un marché public de travaux soumis à l’ordonnance n° 2005-649 du 6 juin 2005, alors applicable, de laquelle relevait l’EPF PACA » (TA de Toulon, 16 novembre 2018, n° 1501281).

    La cour administrative d’appel, dans un arrêt du 17 juin 2019, estime au contraire qu’il ne s’agit pas en l’espèce d’un marché public :

    « il résulte de l'instruction que le contrat envisagé, qui se limitait à la vente d'un terrain, ne comportait aucun caractère onéreux pour l'établissement et ne constituait dès lors pas un marché public au sens des dispositions précitées, auxquelles l'établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d'Azur n'avait pas davantage choisi de se soumettre volontairement. Il en résulte que les moyens tirés de la méconnaissance des règles relatives au retrait des décisions attribuant un marché public ou à la déclaration sans suite de la procédure de passation d'un marché public sont inopérants (CAA de Marseille, 17 juin 2019, n° 19MA00412-19MA00413).

    La Cour administrative d’appel de Marseille s’est fondée sur l’absence d’onérosité du contrat pour réfuter cette qualification.

    Sur ce point, une cession effectuée au prix du marché n’est pas considérée comme un contrat à titre onéreux (F. Dieu, « Obligations liées à la cession de biens du domaine privé d'une commune assortie d'une obligation de travaux », AJDA 2010 p. 1200).

    A noter également qu’une ancienne décision de cette cour avait jugé qu’une cession répondant à un « besoin d’intérêt général défini par la collectivité » demeure soumise aux principes généraux de la commande publique :

    « Considérant, en troisième lieu, qu'aucune disposition législative ou réglementaire n'impose aux collectivités locales de faire précéder la simple cession d'un immeuble du domaine privé de mesures de publicité et d'organiser une mise en concurrence des acquéreurs éventuels ; que, toutefois, la conclusion par ces personnes publiques de contrats emportant cession d'un immeuble de leur domaine privé dont l'objet principal est de confier à un opérateur économique la réalisation de travaux en vue de la construction, selon des spécifications précises imposées par lesdites personnes publiques, d'ouvrages qui, même destinés à des tiers, répondent à un besoin d'intérêt général défini par lesdites collectivités, est soumise aux obligations de publicité et de mise en concurrence résultant des principes généraux du droit de la commande publique ;

    Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que l'objet principal du contrat que la commune de Rognes se proposait de conclure était de confier à un opérateur économique l'exécution de travaux de construction de maisons d'habitation individuelles destinées à être revendues à des tiers, et non la simple cession de parcelles du domaine privé ; que la nature et les caractéristiques des ouvrages à réaliser avaient été définies de manière précise et détaillée par la commune de Rognes dans le dossier de consultation ; que l'opération ainsi envisagée, qui visait à promouvoir la construction de logements individuels de qualité et à favoriser l'accession à la propriété des habitants de la commune, répondait au besoin exprimé par la collectivité de maintenir et de développer son offre et son attractivité immobilières ; qu'ainsi le projet en cause constituait un projet d'intérêt communal de mise en œuvre d'une politique locale de l'habitat ; que, dans ces conditions, la conclusion du contrat en cause était soumise au respect des obligations minimales de publicité et de transparence propres à assurer l'égalité d'accès des candidats » (CAA de Marseille, 25 février 2010, n° 07MA03620, AJDA 2010 p. 1200; voir également TA Nîmes, 5 avril 2012, n° 1000792 - 1002238, Contrats et Marchés publics n° 7, Juillet 2012, comm. 224).

    Commet une erreur de droit la cour qui met à la charge du bénéficiaire la preuve de la continuité de l’affichage sur le terrain, alors que le requérant n’apporte aucun élément mettant en doute cette continuité.

    « (…) s'il incombe au bénéficiaire d'un permis de construire de justifier qu'il a accompli les formalités d'affichage prescrites par les dispositions précitées, le juge doit apprécier la continuité de l'affichage en examinant l'ensemble des pièces qui figurent au dossier qui lui est soumis. Il suit de là qu'en mettant à la charge de M. et Mme E...la preuve de la continuité de l'affichage sur le terrain, alors que M. et Mme F...se bornaient à déclarer que rien n'établissait que l'affichage avait été régulier, sans apporter le moindre élément de nature à mettre en doute qu'il ait été maintenu pendant une période continue de deux mois, la cour administrative d'appel a commis une erreur de droit (…) » (CE, 17 décembre 2018, n° 411920).

    Que faire lorsque le bénéficiaire a négligé de se ménager, par constats successifs, la preuve de la continuité de l’affichage d’un permis de construire ? Par un arrêt du 17 décembre 2018, le Conseil d’Etat illustre la preuve attendue des requérants qui entendent contester cette continuité.

    Il est classiquement jugé que la preuve de la régularité de l’affichage « incombe » à son bénéficiaire : « Considérant qu'il résulte des dispositions combinées des articles R. 421-39 et R. 490-7 du code de l'urbanisme que le délai de recours contentieux à l'encontre d'un permis de construire court à l'égard des tiers à compter de la date la plus tardive d'affichage de ce permis pendant une période continue de deux mois sur le terrain et en mairie ; que si la demande de M. X... tendant à l'annulation du permis de construire délivré le 7 février 1994 par le préfet de la Vienne au GAEC de la Chaise n'a été enregistrée au greffe du tribunal administratif de Poitiers que le 25 août 1994, ni le GAEC de la Chaise ni le SECRETAIRE D'ETAT AU LOGEMENT n'apportent la preuve qui leur incombe de ce que l'affichage du permis de construire ait été régulièrement réalisé ; que, par suite, le SECRETAIRE D'ETAT AU LOGEMENT n'est pas fondé à soutenir que la demande présentée par M. X... devant le tribunal administratif de Poitiers aurait été tardive » (CE, 26 mars 2001, n° 216936 ; voir également CE, 27 juin 1997, n° 158348).

    Le juge n’est donc pas censé faire peser la charge de la preuve de la continuité de l'affichage sur les requérants : « Considérant que s'il incombe au bénéficiaire d'un permis de construire de justifier qu'il a bien rempli les formalités d'affichage prescrites par les dispositions précitées, le juge doit apprécier la continuité de l'affichage en examinant l'ensemble des pièces qui figurent au dossier qui lui est soumis ; que, pour vérifier la continuité de l'affichage pendant une durée de deux mois du permis de construire délivré le 6 juillet 1995 à M. et Mme X... par le maire de Gouvieux, la cour administrative d'appel de Douai a comparé souverainement la valeur probante des différentes attestations en sens contraire qui figuraient au dossier, en se référant à l'ensemble des pièces dont elle disposait ; qu'en procédant ainsi, la cour, qui n'a pas entendu, contrairement à ce que soutiennent les requérants, faire peser la charge de la preuve de la continuité de l'affichage sur ces derniers, n'a pas entaché son arrêt d'une erreur de droit » (CE, 25 mars 2002, n° 219409 ; voir également CE, 24 janvier 2007, n° 282637). En effet, s’il est aisé pour un bénéficiaire de faire procéder aux constations nécessaires, on ne peut en revanche préjuger de la capacité du requérant à démontrer la discontinuité de l’affichage, ou même de la mettre en doute, ce qui suppose la présence de riverains à même et acceptant d’établir des attestations, lesquelles doivent en outre être jugées suffisamment probantes quant à leur contenu et la date à laquelle elles ont été établies.

    Ainsi, attendre du bénéficiaire la preuve de la continuité de l’affichage présente l’avantage de la simplicité et de l’équité. Un affichage régulier est pratiquement incontestable, pour peu qu’aient été établis plusieurs procès-verbaux constatant l’emplacement et les mentions du panneau, dont l’un à une date aléatoire pour en vérifier la continuité. Il suffit alors de rechercher si la preuve de cette continuité est ou non présente au dossier, par la présence de constats successifs : « 3. Considérant que les époux E...ont produit au dossier un seul constat d'huissier, daté du 18 juillet 2012, lequel fait état de la présence d'un panneau d'affichage sur le terrain d'assiette du projet non seulement à cette date, mais aussi à celles, postérieures à l'établissement dudit procès-verbal, des 20 août 2012 et 18 septembre 2012 ; que, dans la mesure où ces dernières mentions ne sont pas corroborées par la production d'autres procès-verbaux, établis aux dates des 20 août et 18 septembre 2012, il ne ressort pas des pièces du dossier que, comme le requièrent les dispositions précitées de l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme, le permis de construire en litige aurait fait l'objet d'un affichage continu sur le terrain pendant une durée de deux mois ; qu'ainsi, le délai de recours contentieux n'a pu commencer à courir ; que, dès lors, la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de la demande de première instance opposée en défense doit être écartée » (CAA de Marseille, 28 avril 2017, n° 16MA00203).

    Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du Conseil d’Etat du 17 décembre 2018, la cour administrative d’appel de Bordeaux avait constaté l’absence de cette preuve au dossier, et en avait logiquement déduit la recevabilité de la requête sur le plan du délai de recours : « 3. En se prévalant uniquement de la circonstance que M. et Mme I... ont joint à la plainte qu'ils ont adressés le 10 juin 2013 au procureur de la République près le tribunal de grande instance de Périgueux, la photographie de l'affichage du permis tacite du 9 août 2010 sur le terrain, M. et Mme H...n'établissent pas que cet affichage ait été réalisé dans les conditions prévues par les dispositions précitées du code de l'urbanisme, notamment de continuité de l'affichage pendant une période de deux mois. Il en résulte que le délai de recours n'était pas expiré lorsque M. et Mme I... ont, le 17 août 2013, saisi le tribunal administratif d'une demande d'annulation du permis de construire du 9 octobre 2010 » (CAA de Bordeaux, 27 avril 21017, n° 15BX01473).

    Toutefois, saisi de cet arrêt, le Conseil d’Etat l’a cassé en jugeant qu’en l’espèce et en l’absence d’élément mettant en doute la continuité de l’affichage, une simple photographie du panneau devait conduire à présumer cette continuité : « 3. M. et Mme E...ont soutenu devant les juges du fond que le recours contre le permis de construire tacite du 9 octobre 2010, enregistré le 17 août 2013 au greffe du tribunal administratif, était tardif, en relevant que M. et Mme F...avaient eux-mêmes versé au dossier la photographie du panneau relatif à ce permis, apposé sur le terrain lors de sa délivrance. Pour écarter cette fin de non recevoir, la cour administrative d'appel a relevé que M. et Mme E...n'établissaient pas que l'affichage avait été maintenu pendant une période continue de deux mois. Toutefois, s'il incombe au bénéficiaire d'un permis de construire de justifier qu'il a accompli les formalités d'affichage prescrites par les dispositions précitées, le juge doit apprécier la continuité de l'affichage en examinant l'ensemble des pièces qui figurent au dossier qui lui est soumis. Il suit de là qu'en mettant à la charge de M. et Mme E...la preuve de la continuité de l'affichage sur le terrain, alors que M. et Mme F...se bornaient à déclarer que rien n'établissait que l'affichage avait été régulier, sans apporter le moindre élément de nature à mettre en doute qu'il ait été maintenu pendant une période continue de deux mois, la cour administrative d'appel a commis une erreur de droit (…) ». Jugeant l’affaire au fond, il a considéré que « rien ne conduit à douter que l'affichage (…) ait duré deux mois » et rejette le recours comme tardif.

    Ainsi, dans cette espèce en tout cas, une simple photographie du panneau a semblé suffire pour fermer l’accès au prétoire, en l’absence de contestation sérieuse de la continuité de l’affichage. Quant à la contestation attendue des requérants, celle-ci s’effectue par des « éléments de nature à mettre en doute » cette continuité.

    Ceci sert sans doute à la sécurité juridique des opérations, y compris celles où le bénéficiaire a négligé de se ménager la preuve adéquate de la régularité de l’affichage.

    Par un arrêt n° 417915 du 24 juillet 2019, le Conseil d'Etat a précisé les conditions d'indemnisation de la perte de valeur vénale de biens riverains d'une construction illégale:

    "3. En deuxième lieu, les tiers à un permis de construire illégal peuvent rechercher la responsabilité de la personne publique au nom de laquelle a été délivré le permis, si le projet de construction est réalisé. Ils ont droit, sous réserve du cas dans lequel le permis a été régularisé, à obtenir réparation de tous les préjudices qui trouvent directement leur cause dans les illégalités entachant la décision. A cet égard, la perte de valeur vénale des biens des demandeurs constitue un préjudice actuel susceptible d'être indemnisé, sans qu'ait d'incidence la circonstance qu'ils ne feraient pas état d'un projet de vente. Il en résulte qu'en se fondant sur une telle circonstance pour refuser d'indemniser la perte de valeur vénale de l'appartement de M. et MmeC..., la cour administrative d'appel a entaché son arrêt d'une erreur de droit.

    4. En troisième lieu, pour écarter l'existence d'un lien de causalité entre le préjudice immobilier dont se prévalaient les requérants, résultant selon eux de la perte de valeur vénale de leur appartement en raison des nuisances sonores causées par les allées et venues de véhicules sous le porche et dans l'étroite voie d'accès des constructions édifiées en vertu des permis illégaux, dotées chacune d'un garage et d'une place de stationnement et desservies également par un parking collectif de 8 places, la cour administrative d'appel a relevé que ce préjudice ne trouvait pas son origine dans l'illégalité des autorisations de construire délivrées en 2006 et 2009 mais dans le comportement des habitants. En statuant ainsi, alors que le porche constituait l'unique voie d'accès pour accéder aux constructions illégalement édifiées, la cour a dénaturé les pièces du dossier."

     Ainsi, devant le juge administratif, la perte de valeur vénale peut être indemnisée:

    • après l'achèvement de la construction
    • si cette perte est directement causée par l'illégalité du permis;
    • même en l'absence de tout projet de vente.

    Jusqu'alors, l'absence de projet de vente pouvait faire obstacle à l'indemnisation, car le préjudice était dans ce cas considéré comme purement éventuel.

    Le caractère définitif du permis, s'il protège son titulaire, n'exonère donc pas l'administration de toute responsabilité, comme c'est également le cas en matière de refus de permis.

    Cette décision s'inscrit également dans la jurisprudence selon laquelle l'illégalité d'une décision administrative peut être invoquée de manière opérante dans le cadre d’une demande indemnitaire, même si cette décision est devenue définitive (CAA de Bordeaux, 3 juillet 2003, n° 02BX00303 ; CAA de Paris, 20 janvier 2004, n° 01PA04117).

    Par un arrêt du 11 juillet 2019 n° 18-10368, la 3e chambre civile de la Cour de cassation rappelle que la banque qui consent un crédit destiné à financer la construction d'une maison individuelle est tenue à une obligation d'information et de conseil.

    Dans ce cadre, il lui appartient de vérifier la qualification juridique de l'opération envisagée et de procéder à un contrôle formel du montage contractuel qui lui est présenté dans le cadre du dossier de demande de prêt. 

    Cette décision s’inscrit dans le courant de la jurisprudence de ces quinze dernières années, protectrice des intérêts du maître d’ouvrage qui recourt au crédit pour financer son projet.

    En effet, s’il a été admis que l'article L. 231-10 ne met pas à la charge du banquier une obligation de requalification du contrat soumis à son analyse (Com. 9 juill. 2002, n° 99-15.650), il lui appartient néanmoins de « déterminer avec son client, dépourvu de connaissances juridiques, le cadre contractuel du projet », sur le fondement de son obligation de renseignement et de conseil (Civ. 3e, 17 nov. 2004, n° 03-16.305 ; Civ. 3e, 11 janv. 2012, n° 10-19.714).

    En l’espèce, la Cour de cassation a estimé au regard des pièces transmises par le maître d’ouvrage à l’établissement prêteur que ce dernier « avait pu légitimement penser que ses clients s'étaient adressés à un architecte et à deux entreprises avec lesquelles ils avaient conclu des marchés de travaux et qu'il ne s'agissait pas d'un contrat de construction de maison individuelle ».

    Les conditions d'application des articles L. 231-1 et L. 232-1 du code de la construction et de l'habitation n'étant pas remplies en raison de l’intervention d’un architecte et de deux entrepreneurs, la Cour de cassation a ainsi estimé que la banque n’avait pas failli dans son devoir d’information et de conseil.