Par un arrêt n° 417915 du 24 juillet 2019, le Conseil d'Etat a précisé les conditions d'indemnisation de la perte de valeur vénale de biens riverains d'une construction illégale:

"3. En deuxième lieu, les tiers à un permis de construire illégal peuvent rechercher la responsabilité de la personne publique au nom de laquelle a été délivré le permis, si le projet de construction est réalisé. Ils ont droit, sous réserve du cas dans lequel le permis a été régularisé, à obtenir réparation de tous les préjudices qui trouvent directement leur cause dans les illégalités entachant la décision. A cet égard, la perte de valeur vénale des biens des demandeurs constitue un préjudice actuel susceptible d'être indemnisé, sans qu'ait d'incidence la circonstance qu'ils ne feraient pas état d'un projet de vente. Il en résulte qu'en se fondant sur une telle circonstance pour refuser d'indemniser la perte de valeur vénale de l'appartement de M. et MmeC..., la cour administrative d'appel a entaché son arrêt d'une erreur de droit.

4. En troisième lieu, pour écarter l'existence d'un lien de causalité entre le préjudice immobilier dont se prévalaient les requérants, résultant selon eux de la perte de valeur vénale de leur appartement en raison des nuisances sonores causées par les allées et venues de véhicules sous le porche et dans l'étroite voie d'accès des constructions édifiées en vertu des permis illégaux, dotées chacune d'un garage et d'une place de stationnement et desservies également par un parking collectif de 8 places, la cour administrative d'appel a relevé que ce préjudice ne trouvait pas son origine dans l'illégalité des autorisations de construire délivrées en 2006 et 2009 mais dans le comportement des habitants. En statuant ainsi, alors que le porche constituait l'unique voie d'accès pour accéder aux constructions illégalement édifiées, la cour a dénaturé les pièces du dossier."

 Ainsi, devant le juge administratif, la perte de valeur vénale peut être indemnisée:

• après l'achèvement de la construction
• si cette perte est directement causée par l'illégalité du permis;
• même en l'absence de tout projet de vente.

Jusqu'alors, l'absence de projet de vente pouvait faire obstacle à l'indemnisation, car le préjudice était dans ce cas considéré comme purement éventuel.

Le caractère définitif du permis, s'il protège son titulaire, n'exonère donc pas l'administration de toute responsabilité, comme c'est également le cas en matière de refus de permis.

Cette décision s'inscrit également dans la jurisprudence selon laquelle l'illégalité d'une décision administrative peut être invoquée de manière opérante dans le cadre d’une demande indemnitaire, même si cette décision est devenue définitive (CAA de Bordeaux, 3 juillet 2003, n° 02BX00303 ; CAA de Paris, 20 janvier 2004, n° 01PA04117).